Di Manlio Lo Presti, lapekoranera.it
Sui patrimoni immobiliari soprattutto dei romani sta abbattendosi la “tempesta perfetta”. Si stanno incrociando interessi speculativi di immobiliaristi specializzati nel trattare la vendita di “nuda proprietà”, studi legali che guadagnano soprattutto (o soltanto) da liti condominiali ed amministrazioni di sostegno poco fedeli al mandato. Ma andiamo con ordine.
Dopo la pandemia da Covid-19 è esploso a Roma il boom delle vendite di case in nuda proprietà: se le accaparrano acquirenti fisici e giuridici, permettendo al venditore di conservare il diritto di abitativo per l’intera esistenza in vita; salvo che in sede notarile sia stata fissata altra scadenza, vincolata al ricovero coattivo in lunga degenza o in diversa abitazione e per svariati motivi.
Per alcuni la vendita della “nuda proprietà” si rivela l’unica alternativa per far fronte alle spese della terza età. Per altri è un modo per privare d’eredità i parenti ingrati. Non pochi i casi di donne e uomini soli che, circondati da finti amici od amministratori di sostegno poco attenti, finiscono per svendere la “nuda proprietà” attratti dai benefici di godersi in viaggi, cene e divertimenti gli ultimi scampoli di una esistenza d’insoddisfazioni.
Dal rapporto 2024 dell’Omi (Osservatorio mercato immobiliare) risulta che, in Italia le compravendite complessive sono state poco meno di 710mila unità (in calo del 9,7% rispetto al 2022), mentre le operazioni in “nuda proprietà” sono aumentate dell’1,7% in Italia: le statistiche emerse dai registri romani fanno emergere che nella Capitale dal 2020 al 2024 il fenomeno “nuda proprietà” è aumentato di oltre il 6%. In pratica anziani, portatori di disagio ed invalidità e genta caduta in varie forme irreversibili di povertà (per vari motivi, bancari, fiscali, giudiziari) stanno vendendo la “nuda proprietà” a soggetti che investono sul mattone romano. Fa notizia che Bill Gates ed Elon Musk stiano rilevando palazzi, ville, castelli e tenute. Mentre passa in sordina che speculatori più o meno di medio cabotaggio starebbero rilevando la “nuda proprietà” d’importanti compendi immobiliari nel centro di Roma, soprattutto nelle zone Prati, Parioli, Ponte Milvio, Delle Vittorie e Flaminio. Sono state le Acli (Associazioni Cristiane Lavoratori Italiani) a lanciare anche attraverso il quotidiano Avvenire l’allarme sulle fragilità legate alla casa: anziani che vendono l’immobile per pagare le badanti, ma anche perché molta gente fragile viene convinta fa finti amici o avvocati senza scrupoli a svendere la “nuda proprietà”.
IL “FISHING LEGALE” DEVASTA I CONDOMINI
“Homo homini lupus” sentenzierebbe il buon Plauto: come dare torto all’antica saggezza? Tutti si lamentano, soffrono, criticano, ma nessuno osa denunciare il fenomeno. Perché su Roma ci sono avvocati, amministrazioni condominiali ed agenzie immobiliari specializzate nel creare contenziosi. Così oltre alle tasse sulla rendita degli immobili (eventualmente fittati), all’Imu, alla Tari, alle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria), al condominio ed alle utenze, da vari anni sono cresciute in maniera esponenziale le spese legali. Queste ultime affliggerebbero secondo le ultime stime la metà dei condomini italiani, ovvero circa il cinquanta per cento degli edifici con più di dieci condòmini. Non va certo meglio a chi vive in soluzione indipendente: anche ville e proprietà rurali hanno visto incrementare le liti tra confinanti, che si aggiungono nei tribunali ai vecchi contenziosi che si rinnovano da decenni. Basta poco perché la lite tra confinanti si reiteri nel tempo, di decennio in decennio. Ne sanno qualcosa i vecchi avvocati che hanno mantenuto gli studi grazie alle liti tra agricoltori, che invece di trovare un equo e logico accordo preferivano impuntarsi su labili servitù di passaggio o discutibili confini fatti con siepi e pietre lì dalla notte dei tempi. La versione aggiornata, cibernetica ed urbana del vecchio avvocato di paese e di campagna è rappresentata dal professionista urbano del “fishing legale”. Ma andiamo con ordine, sperando che qualche deputato volenteroso possa lavorare ad una legge che sgombri i tribunali dalle liti: anche questo darebbe pace agli italiani.
Iniziamo col dire che, il “phishing” (o “fishing”) finanziario fa pesca a strascico di risparmiatori ed investitori, quello informatico dei dati degli utenti e dei loro gusti in rete, mentre quello legale è operato soprattutto dagli studi legali specializzati nel creare liti condominiali. Fino ad una decina d’anni fa c’erano studi legali che avevano trovato grandi fonti di guadagno nell’infortunistica stradale: incidenti, tamponamenti e risarcimento danni davano da vivere (ed arricchivano) avvocati e tutta una sequela di addetti ai lavori. Poi le assicurazioni hanno alzato la guardia, messo in campo una lunga serie di antidoti. Oggi lucrare sui sinistri stradali è diventato arduo, perché le assicurazioni sono un grosso pescecane, mentre i tanti avvocati a caccia di sinistri un esercito di lillipuziani, anzi di pesciolini. Ma, grazie alla riforma del condominio d’una dozzina d’anni fa, le attenzioni di chi crea e vive di liti si sono spostate sui condomini. Così in meno d’un decennio si sono centuplicate le spese legali nelle cause tra condominio e condòmini, tra condòmini e condòmini e tra condomini e vicini, confinanti. Del resto la giustizia (tribunali ed avvocati) si deve sostenere: bussare alle porte della giustizia ha sempre avuto un costo, che negli ultimi anni è esploso. In genere chi si rivolge al tribunale è tenuto ad anticipare spese sotto forma di contributi unificati, marche da bollo, notifiche, studio di fascicoli. Il singolo che vive in casa indipendente potrebbe anche decidere d’evitare spese e lungaggini: ma nei condomini è sufficiente una società specializzata in amministrazioni che il problema legale viene fatto spuntare dal nulla, quindi ingigantito. Lo studio legale pronto ad affrontare il problema viene presentato alla prima riunione di condomino in calendario.
Così una lite bonaria, di quelle che un tempo si risolvevano col buonsenso, viene per “dovere della corretta amministrazione” trascinata nelle aule di giustizia, ed i condòmini ob torto collo costretti a pagare le spese previste dalla legge. Ovviamente le società specializzate in amministrazioni mandano nelle assemblee i loro migliori conferenzieri (che quasi sempre sono giovani avvocati) che spiegano come le spese legali anticipate verrebbero un dì recuperate grazie al meccanismo della soccombenza: è una legge italiana (art. 92 c.p.c.) secondo la quale chi perde paga anche le spese legali della controparte, nonché tutti gli eventuali costi accessori sopportati negli anni. Vere e proprie liti temerarie. E il più delle volte il giudice ritiene che le ragioni della parte soccombente non siano del tutto infondate, così compensa le spese: svanisce il sogno di non dover pagare il proprio avvocato in forza della ragione sciorinata nelle varie riunioni di condominio. “Le uniche cause vinte sono quelle che non si iniziano mai”, suggeriva un vecchio adagio.
Ma in metropoli come Roma capita che il nuovo amministratore trovi conveniente far intervenire un proprio avvocato di fiducia per far causa alla vecchia amministrazione, come anche avviare liti tra la scala A e la scala B; e perché l’una possa accusare l’altra (e viceversa) di non avere a norma ascensore, grondaie, caditoie, e chi più ne ha più ne metta. Viene detto ai condomini che la nuova amministrazione porterà loro una ventata di legalità, che il vecchio amministratore verrà chiamato a rendere il maltolto e, soprattutto, che finalmente è iniziata la guerra santa tra scala A e scala B. Pacifici condomini sono assurti a campi di Marte. E sono persino state indette riunioni straordinarie di condominio per valutare con ingegneri ed avvocati il danno recato all’intera comunità condominiale dal singolo che s’è opposto al “110%” o, peggio, perché non ha permesso l’accesso del palazzo al beneficio perché cittadino non in regola fiscalmente, con debiti verso banche e, soprattutto, con casa catastalmente difforme. Durante le riunioni condominiali al tapino sarà stato augurato di tutto, dall’ergastolo alla pena di morte o, più semplicemente, “che il Covid se lo porti via”. Ovviamente nelle controversie tra condominio e singolo condòmino si viene a creare una situazione del tutto particolare: perché l’intero condominio ricorre in tribunale contro un componente dello stesso ente, così sul condomino bastian contrario peseranno anche le spese legali della causa contro lui intentata. Ovviamente l’amministratore non rilascia liberatorie per via delle cause in essere, ed i notai stipulano con difficoltà o sconsigliano l’acquisto. Eppure la maggior parte dei contenziosi condominiali nasce per futili motivi, liti temerarie. Eppure un colpo di spugna, una volontà politica, potrebbe liberare i tribunali italiani da tutto questo ciarpame.
PRATICANTI AVVOCATI O IMMOBILIARISTI
A Roma ci sono più avvocati che in tutta la Francia. Ed i giovani praticanti accettano ogni forma di gavetta pur di frequentare uno studio. Così capita venga offerto loro di consumare le scarpe girando per condomini, e per procacciare clienti, acciuffare contenziosi. “Cari Pierino e Maria (nomi di circostanza) – spiega loro il titolare dello studio – da lunedì vi farete a piedi tutti i condomini di Roma Nord: dovete indagare sui vari condomini, scoprire se ci sono contenziosi o se c’è possibilità di generarli su eventuali liti in essere, quindi mi dovete riferire nome e recapiti dell’amministratore. Dato che siete sul posto cercate di parlare con anziani o persone in difficoltà, e di capire se è possibile convincerli a cedere la ‘nuda proprietà’ dell’immobile. Il nostro studio segue una società immobiliare specializzata nelle ‘nude proprietà’”. Gli avvocati in erba si sentono coinvolti, sembra loro d’essere entrati in uno studio legale d’affari: ignorano che qualche anno prima tanti giovani di buone speranze venivano mandati in giro tra carrozzerie, periti e assicurazioni; ma oggi i condomini hanno preso il posto della pesca a strascico tra i sinistri stradali.
DISAGIO E SOSTEGNO
La casa spesso non è più un bene da tramandare, ma un asset di cui liberarsi per tagliare le spese, per diminuire il valore dell’Isee e disporre di risorse per servizi e per godersi la vita. L’età media di chi dice di non poter fare affidamento su figli e parenti è di circa settantacinque anni, e per questo si libera della casa e consuma tutto in viaggi e piaceri.
Roma Nord annovera un alto numero di persone sotto amministrazione di sostegno. La vicenda di una donna romana malandata in salute, ma benestante sotto il profilo economico e patrimoniale, è emblematica del problema. “Abbiamo visto che alcune signore – ci rivela un condomino – le presentano spesso agenti immobiliari, o lei stessa apre la porta a questi ragazzi a caccia di nude proprietà in vendita. È un continuo andirivieni di gente. La tipa, pur essendo in amministrazione di sostegno, racconta di essere invitata nei migliori salotti, di conoscere politici, banchieri, ambasciatori, alti dirigenti di stato. Quindi di poter aiutare gli amici… quasi che possa operare una sorta di traffico d’influenze a favore di chi fa parte della sua corte”. Il palazzo ha buone orecchie, e tutti regolarmente sentono “DinDon! DinDonDinDon!”: nessuno s’azzarda ad aprire la porta; e poi le solite forti nocche sull’uscio accompagnate da un “aprite Polizia!”. Nessuno apre, e tutti sanno che i poliziotti ben ricordano d’essere stati aggrediti durante una festa da gente un po’ brilla, forse anche dalla padrona di casa. Intanto il commissariato viene regolarmente interpellato dai vicini infastiditi dai periodici festeggiamenti. Ma l’amministratore di sostegno dov’è? Soprattutto si sincera di chi possa aver pagato le bevande? La casa delle feste in oggetto è a poche centinaia di metri dallo Stadio e da Ponte Milvio (zona di movida calcistica), dove il trasporto di bottiglie d’alcol è vietato proprio nei fine settimana: in quella zona la polizia di Roma Capitale è solita perquisire i ragazzi, le microcar, i motorini, quindi sequestrare alcolici e anche altro. “Gli avventori della casa dell’amministrata di sostegno – precisa un vicino – se ne fregano, trasportano alcolici fino a notte fonda… speriamo che un giorno o l’altro la polizia li fermi sotto il portone per l’alcol test, e prima che entrino in auto”.
Occorre aprire una finestra di riflessione sulla riforma Cartabia, che incide non poco sugli amministrati. Per i soggetti fragili, anziani, malati, disabili e schizofrenici, sottoposti ad “amministrazione di sostegno”, si palesa un nuovo pericolo da quando è subentrata la riforma Cartabia. Perché c’è la possibilità che il Giudice possa autorizzare la vendita della “nuda proprietà”, per far fronte all’esigenza di pagare spese mediche per ricoveri in RSA o semplicemente spese ludiche per viaggi, cene e divertimenti: con la riforma Cartabia si aggiunge la possibilità (o, meglio, il pericolo) che con una semplice autorizzazione notarile si proceda alla vendita dell’intera proprietà. La preoccupazione non è peregrina, soprattutto se la magistratura non effettua controlli attenti e tempestivi sull’operato degli Amministratori di sostegno. Specie su quelli che sono stati nominati su indicazioni di amici del disagiato od addirittura dallo stesso soggetto amministrato: capita infatti che, persone ritenute da psichiatri nominati dal Tribunale prive di lucidità e capacità di discernere, poi vengano contestualmente ritenute capaci di scegliersi il proprio amministratore. Così capita che il Giudice nomini un amministratore amico del fragile, nonostante da anni sia codificata la prassi di scegliere, specie per soggetti con malattie psichiatriche, solo professionisti inseriti negli appositi albi redatti dai diversi Consigli dell’Ordine degli avvocati, o dai diversi profili di cui i Comuni hanno curriculum con idonea formazione professionale. Ma oggi, in forza della riforma, il rischio di pregiudizi ed ingiustizie diventa fondato. A farne le spese non è solo l’amministrato incapace, ma anche tanti altri cittadini che si ritrovano, loro malgrado, a subire le conseguenze di scelte scellerate, su cui non incide l’Amministratore né tantomeno l’autorità giudiziaria.
Ne sanno qualcosa i condomini di una delle amministrate più mondane di Roma: nonostante la pensione di invalidità con inabilità al lavoro e l’accompagno per difficoltà deambulatorie (per problemi sia respiratori che di obesità) non vi è evento a Roma, cena, festa, concerto, soggiorno in hotel di lusso che la signora non si conceda. E nel periodo del Covid, quando non era possibile uscire, la signora in questione non ha esitato ad organizzare feste, convivi e tornei di carte nella propria dimora.
“Vivo in questo palazzo da molti anni – ci rivela un condomino – abbiamo nell’ultimo periodo più volte tentato di contattare l’amministratore di sostegno di una condomina: è una donna sola e con problemi di salute. Non direi che stalkerizzi, si tratta di particolari forme di fastidio: grida, o, meglio sbraita spesso contro qualcuno. Ha sempre qualcuno da denunciare, e sappiamo che spesso si tratta di cameriere da pagare, o persino condomini che propongono in assemblea lavori o spese in più. Non fa altro che imputare malefatte al proprio prossimo, persino al povero portiere. Poi chiede a chiunque prestiti in danaro: piccole somme, ma utili a lamentare che il suo amministratore non sarebbe munifico, mentre invece è lei che spende e spande, seminando debiti dalla farmacia al parrucchiere. Da un annetto e più, ogni fine settimana vediamo che raggiungono il suo appartamento decine di persone con alcolici, usano la sua casa per fare feste. Sappiamo che beneficia di accompagno per il suo stato fisico, personalmente reputo il consumo di alcolici fino a tarda ora non faccia parte di prescrizioni mediche”. In un bar, ad un isolato dal civico della donna in amministrazione di sostegno, incontriamo una vicina di casa dell’amministrata: “sotto lockdown intervenne la Polizia del commissariato di zona, e fummo soddisfatti che avessero identificato tutti gli ospiti della signora. Da quando è morto il padre non fa altro che organizzare feste, e francamente questo andirivieni notturno turba la quiete condominiale. La polizia conosce bene il caso – continua la condomina – più volte abbiano sentito agenti bussare alla sua porta: finge di non essere in casa, probabilmente invita i suoi ospiti a non fare rumore, in attesa che la polizia si convinca che non c’è nessuno”.
“Prima o poi a quella, proprio gli amici che sono pappa e ciccia con l’amministratore, le vendono tutto e la chiudono nell’ospizio – chiosa una vicina – così finisce la cuccagna festaiola dei fine settimana”.
Che l’amministrata faccia tutto questo per stare in compagnia, per sentirsi normale, con una vita senza steccati? Ma allora a che serve la nomina di un amministratore? A dilatare il tempo dello sperpero che la persona avrebbe fatto da sola? O rientra nei compiti dell’amministratore e dunque del giudice, aiutare la persona sola a progettare il proprio futuro? Soprattutto ad usare i soldi (nel caso in oggetto ci sono) per scongiurare l’amministrata finisca in uno ospizio o a vivere d’elemosina, e mentre i Proci hanno goduto del suo patrimonio, o forse hanno intascato la mediazione per la vendita della sua casa.
Di fatto ogni essere umano è una sorta di isola, di Penelope circondata da proci pretendenti al suo patrimonio. Ma una persona fragile, o con disagio psichico, non può restare isolata ed in balia dei proci. Ecco perché il buon legislatore ha previsto per loro una maggiore tutela.
L’auspicio è che, non solo i giornalisti ma anche la magistratura alzi ogni tanto l’occhio dal fascicolo, per guardare in faccia la realtà o semplicemente prestare maggiore attenzione.
Si parla spesso della magistratura che realizza giustizia avendo riguardo solo al penale. Eppure, è quella dei Giudici Civili, ed in maggior misura dei giudici della famiglia, dei minori e dei deboli, a cui il cittadino si affida con fiducia e speranza. Quelli che, loro malgrado, sono disabili, malati o semplicemente soli, senza parenti, senza buoni amici, senza eredi, hanno diritto più di altri alla tranquillità economica: ad essere tutelati, a non finire preda dei tantissimi rapaci ed avvoltoi metropolitani.
Di Manlio Lo Presti, lapekoranera.it
13.01.2025
Fonte: https://www.lapekoranera.it/2025/01/13/iniziata-la-caccia-alla-nuda-proprieta-di-anziani-e-persone-in-amministrazione/