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C'ERA UNA VOLTA L'IMMOBILE

DI EUGENIO BENETAZZO
eugeniobenetazzo.com

Per decenni gli italiani hanno confidato sul mattone come bene rifugio per eccellenza, tuttavia adesso senza più alcun dubbio possiamo affermare che queste esternazioni rappresentano certezze di un passato che non si ripresenterà mai più. Il numero delle NTN stimate per il 2012  (ovvero il numero delle transazioni normalizzate, in buona sostanza il dato che statisticamente rappresenta i volumi delle compravendite) è sui livelli di metà anni ottanta, con circa 450/470.000 transazioni, dopo aver avuto picchi vertiginosi durante il primo decennio del nuovo millennio con 750/800.000 transazioni. Questo è di gran lunga il dato che rappresenta la crisi o meglio la depressione del mercato immobiliare italiano.Se ci aggiungiamo inoltre l’effetto IMU tale dato dovrebbe peggiorare sensibilmente a consuntivo. Ci siamo sempre sentiti dire che gli italiani sono un popolo ricco perchè otto su dieci di loro posseggono la casa in cui vivono: in realtà anche questo è un dato fuorviante in quanto non considera quanti di loro sono effettivamente proprietari della propria abitazione, senza quindi essere gravati da mutui e prestiti vari per ammodernamenti ed ampliamenti.

In Italia ci sono quasi 24 milioni di abitazioni residenziali (censite catastalmente), di queste 17 milioni rappresentano abitazioni principali di proprietà mentre 6 milioni rappresentano quelle in locazione o fruite ad altro titolo. Al fianco di questi dati deve far riflettere come ve ne siano invece oltre un milione completamente vuote (o meglio non utilizzate, per la precisione 1.200.000), e non mi riferisco alle case per vacanza o ad utilizzo lavorativo che sono stimate a 4,5 milioni. Se questo non vi basta ancora per comprendere il downtrend che caratterizzerà il mercato immobiliare italiano nei prossimi anni (se non decenni) possiamo elencare le contrazioni di valore che hanno colpito interi quartieri sia in area metropolitane che i capoluoghi di provincia andando da un -5% a un -20% in appena due anni. L’intero settore sta passando da una fase di  blanda stagnazione ad una di marcata contrazione a seguito della convergenza di fenomeni socioeconomici poco confortanti: crollo del mercato dei mutui e peggioramento delle condizioni di affidamento, diminuzione del reddito disponibile nelle famiglie italiane, aumento del carico fiscale sui patrimoni immobiliari e profonda incertezza sul mercato del lavoro.

In particolar modo l’ultima voce deve portare a far riflettere: nel futuro che ci attende non avrà più senso investire a lungo termine per acquistarsi un appartamento di proprietà sapendo che oggi si ha un posto di lavoro a Torino, Milano o Padova e domani con molta probabilità si sarà obbligati a spostarsi in un altra regione o peggio in un altra nazione a fronte di un mercato del lavoro più dinamico e flessibile. Non entro dopo a raccontare che fine faranno tutti gli immobili costruiti durante gli anni novanta, che si trovano in classe energetica D/E/F, i quali dovranno competere con quelli nuovi di ultima generazione: la competizione sul mercato produrrà d’obbligo una consistente contrazione delle valorizzazioni qualora si debba vendere per necessità. Pensate a tal proposito che un appartamento di medie dimensioni in massima certificazione energetica può far risparmiare anche oltre Euro 2.000 all’anno solo in spese di riscaldamento e condizionamento. Sul fenomeno della lenta penetrazione delle etnie minoritarie in quartieri un tempo di prestigio, ho già avuto modo di parlarne in precedenza.

Termino ricordando che il colpo di grazia lo daranno invece le dismissioni di ingenti patrimoni immobiliari sia da parte di Enti Locali e sia da parte di molti fondi immobiliari privati, i quali liquideranno il proprio patrimonio prima della scadenza naturale del fondo con una stima del controvalore immesso sul mercato di oltre 9 miliardi entro i prossimi tre anni. Ognuno di voi pertanto cerchi di immaginare le conseguenze che scaturiranno da questa mole di proprietà immesse sul mercato, contribuendo a saturarlo ed ingolfarlo pesantemente. Questo non riguarda solo l’Italia, ma molte altre economie occidentali, solo in Germania si stimano dismissioni di fondi immobiliari per oltre 20 miliardi di euro. Sta finendo un’epoca nel vero senso della parola, quello che si dava per sicuro e remunerativo oggi non lo è più: il mio suggerimento se proprio ci si è intestarditi a investire nell’immobiliare è almeno ricercare l’eccellenza energetica nel residenziale e l’esoticità per quanto riguarda i fondi immobiliari aperti, confidando che il gestore con invidiata lungimiranza sia in grado di individuare mercati con elevato appeal e forte crescita nei prossimi anni.

Eugenio Benetazzo
Fonte: www.eugeniobenetazzo.com
Link: http://www.eugeniobenetazzo.com/crisi-mercato-immobiliare.htm
31.08.2012

Pubblicato da Davide

  • siletti86

    “L’intero settore sta passando da una fase di blanda stagnazione ad una di marcata contrazione a seguito della convergenza di fenomeni socioeconomici poco confortanti […] ricercare l’eccellenza energetica nel residenziale e l’esoticità per quanto riguarda i fondi immobiliari aperti, confidando che il gestore con invidiata lungimiranza sia in grado di individuare mercati con elevato appeal e forte crescita nei prossimi anni.” Io ci aggiungerei “…come se fosse antani anche per lei soltanto in due pàstene soppaltate secondo l’articolo 12 senza contare che la supercazzola prematurata ha perso i contatti col tarapìa tapiòco”. Sto Benetazzo vive proprio su un altro pianeta!!!

  • mavin

    L’articolista di questo scritto ormai fa frullati della stessa minestra (cose gia’ dette e ridette) dispiace vedere i suoi articoli su questo pregiato sito

  • albsorio

    Se manca il “futuro” cioè lavoro stabile e salari decenti non ci sono risparmi=niente casa, senza domanda crolla il mercato. Tutti vogliono far lavorare la gente per meno oltre che precarizzandola… ma poi si lamentano del calo dei consumi… il classico caso di chi vuole la botte piena e la moglie ubriaca.

  • sandrez

    il mercato del mattone sarà in crisi ma i prezzi per chi deve (dovrebbe) comprare son sempre gli stessi…allora il sistema funziona

  • misunderestimated

    Sono tre, quattro anni che ripete il disco rotto dello scoppio prossimo venturo della bolla immobiliare itagliana.

    E’ vero, le compravendite sono azzerate, ma certo è che se la bolla scoppia in un botto le banche si ritrovano una quantità enorme di immobili sfitti che non produrranno reddito, l’offerta allagherà il mercato ma con la crisi attuale è già difficile acquistare a metà prezzo.

    Secondo me non sarà una bolla che scoppia ma un pallone che si sgonfia.

    Ci vorranno ancora anni per equilibrare i prezzi attuali a quelli reali, attraverso fallimenti, pignoramenti, liquidazioni, vendite all’incanto: è inaccettabile che un mini a Berlino costi come un garage, di metratura ancora inferiore, in un qualsiasi capoluogo di provincia.

  • RicBo

    Ma perchè continuare a pubblicare le str…te di Benettazzo?

  • ericvonmaan

    Anche in questo caso l’analisi di Benettazzo è quantomeno superficiale e fatta un po’ a spanne, in realtà ci sono molti altri fattori in gioco, i fatti dicono che sì la compravendita in questo momento è al minimo, il valore però degli immobili (salvo limitati casi di zone che erano state sopravvalutate eccessivamente negli ultimi anni), sia per quanto riguarda l’acquisto che per gli affitti, è rimasto sostanzialmente stabile. Non dimentichiamo che UN QUARTO di tutto l’immobiliare presente in italia è di proprietà del Vaticano, per non parlare degli ingenti capitali immobiliari di proprietà di grandi gruppi assicurativi come Generali e altri… no, non credo che l’immobile in Italia crollerà. Ci sarà una limatina tra il 2 e il 10% a seconda delle zone (dovuto alla sovrastima dei primi anni 90′ quando c’era il mutuo facile a “tasso quasi zero” per tutti), ma terrà, terrà.

  • ericvonmaan

    Volevo dire primi anni 00, scusate

  • Giovina

    …propone disperato i suoi talenti…..
    e avra’ anche semplicemente stipulato contratto con aziende di energie alternative per la casa et similia……si sta arrampicando sugli specchi, correndo dietro affannossamente ad idee nuove ma ormai forzose per dirigere la gente a sua volta dietro all’illusione della salvezza, ma per spingerla nello stesso tempo a dare tutto quello che le e’ rimasto….se non a contrarre nuovi debiti, a fare nuovi investimenti da ammortizzare nell’aldila’….

  • RicBo

    non credo ad un prossimo scoppio della bolla immobiliare in Italia, perchè il mercato immobiliare in questo paese è controllato direttamente o indirettamente dalle mafie, dalla costruzione alla vendita. Questo Benettazzo non lo dice.

  • Nauseato

    Mah … a dire il vero sono almeno 4 anni che il mercato immobiliare è in crisi crescente. E non è del tutto vero che i prezzi siano rimasti immutati. So per esempio di un appartamento l’anno scorso in vendita a 280’000€ … essere oggi a 160’000€ (!!!). Sarà un caso raro e unico, tuttavia è abbastanza evidente che chi non ha alcun interesse/motivo di vendita mantiene ancora elevati i prezzi. Diversamente avendo una discreta urgenza di disfarsene – oggi più che mai considerando le spese folli conseguenti alla proprietà di un immobile – il prezzo lo deve rivedere di parecchio …

    Per gli affitti non saprei. Di certo tutte le volte che sono quindicinalmente a Milano vedo in giro una marea sia di cartelli “vendesi” che “affittasi” … in molte vie se ne contano quasi a decine. Per non parlare di attività commerciali e negozi definitivamente chiusi che mi pare siano altrettanto in aumento. Non di meno i cantieri sono tutti sostanzialmente fermi.

    Non dimentichiamo infine in tutto il discorso, che l’edilizia è stata e credo sia ancora oggi, uno dei principali settori per il riciclo di soldi mafiosi … Cosa che ha sicuramente avuto i suoi effetti.

  • Nauseato

    Poco male, l’abbiamo detto in due …

  • lucamartinelli

    Povero Eugenio, dalle stelle alle stalle, in poco tempo. Chissà perchè tutta questa ostilità nei suoi confronti. Nemmeno gli è riconosciuto il merito di avere, per primo o quasi, nel 2006, avvertito che i venti stavano cambiando. Certo, ora tutti siamo diventati esperti di economia e abbiamo le ricette infallibili per uscire dalla crisi. saluti a tutti

  • siletti86

    Tengo a precisare che in precedenza stimavo Benetazzo ed il suo blog è stato uno dei primi che ho cominciato a seguire ed apperzzare: fino a quando non ha incominciato pure lui ad appiattirsi su posizioni “politically correct”.

  • nigel

    Quando era poco conosciuto Benetazzo parlava molto bene (signoraggio, euro-crack, speculazioni finanziarie criminali, etc.) ma raggiunta la notorietà sembra aver leggermente corretto il tiro (vedansi gli ultimi video di You tube) così da dare l’impressione di essersi avvicinato forse un tantino al mainstream imperante..

  • nigel

    Concordo al 100%

  • anglotedesco

    Case troppo care.Anche il ceto medio va in affitto. Ammetto che provo un leggero godimento…

    http://anglotedesco.myblog.it/archive/2012/08/27/i-consumi-degli-italiani-nel-1980-81-1-parte.html

  • mincuo

    Scusa Ericvonaam
    Cosa intendi con:
    Non dimentichiamo che UN QUARTO di tutto l’immobiliare presente in italia è di proprietà del Vaticano…
    Intendi immobiliare commerciale o intendi anche Chiese, Parrocchie, conventi, abbazie, collegi, orfanatrofi ecc..
    E se è un quarto di quello commeciale saresti così gentile da fornirmi la fonte?

  • ericvonmaan
  • mincuo

    Infatti, non che non lo sapessi. L’avevo detto apposta.
    La gente tanto non distingue, e lo scopo poi è quello, giusto Ericvonaam?

  • albsorio

    Se non riesci a batterli unisciti a loro… da quand’è che è così?